“معامله با حق استرداد” به بیان ساده و تفاوت آن با رهن

“معامله با حق استرداد” به بیان ساده و تفاوت آن با رهن

به تلاش:محمد مهدی عزیزپوری

“شرح معامله با حق استرداد به بیان ساده”
✅ قبل از تشریح معامله با حق استرداد،برای درک بهتر مطلب، به تعریف و تشریح یک سری مقدمات می پردازیم.
💥 عقد لازم : عقدی است که هیچ یک از طرفین نمی توانند  آن را به نحو ارادی بهم بزنند مگر با دلیل قانونی.(دلیل قانونی برای بر هم زدن ارادی عقد، همان خیارات مندرج در ماده ٣٩۶ قانون مدنی است).
💥شرط خیار : اگر در یک عقد لازم، طرفین شرط کنند که یکی از طرفین (یا هر دو یا شخص ثالثی) ظرف مدت معینی می تواند عقد را (بدون دلیل) بهم بزند، به چنین شرطی، شرط خیار می گویند و خیاری که از این شرط حاصل می شود را خیار شرط گویند و به عقدی که در آن شرط خیار درج شده، عقد خیاری می گویند.
💥عقد خیاری : عقدی که در آن شرط خیار شده است.فرضا در عقد بیعی که در آن خیار شرط شده باشد، بیع خیاری می گویند.یا عقد صلح معوضی که در آن شرط خیار شده باشد را صلح خیاری گویند.
✅ “بیع خیاری و بیع شرط”
بیع خیاری = عقد بیعی است که در آن شرط خیار برای “بایع” یا “خریدار” یا “هر دو” یا “ثالثی” شده باشد.
بیع شرط = عقد بیعی است که در آن شرط خیار فقط برای “بایع” شده باشد.
بنابراین بیع شرط از اقسام بیع خیاری است.
💥تفاوت بیع شرط و بیع خیاری:
در بیع خیاری، بهم زدن معامله(اعمال خیار شرط) توسط صاحب خیار، به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر قصد کند ممکن است.
در بیع شرط، بهم زدن معامله(اعمال خیار شرط) توسط صاحب خیار (بایع) فقط با رد ثمن ممکن است.( ماده ۴۵٨ قانون مدنی).
✅ معامله با حق استرداد
منظور از معامله با حق استرداد چیست؟
💥تعریف ساده از معامله با حق استرداد
هرگاه شخصی مالش را در مقابل یک عِوض، به دیگری ( در قالب هر عقد تملیکی ،مثل بیع یا صلح معوض یا …) منتقل کند و قرار بر این باشد که انتقال دهنده می تواند ظرف مدت معینی، عوض دریافت شده را به طرف مقابل مسترد کند و مال را پس بگیرد، چنین معامله ای را معامله با حق استرداد گویند.
💥مثال : فرضا در عقد بیعی، قرار بر این است که اگر بایع ظرف مدت یک ماه، ثمن دریافتی را به خریدار مسترد کند، مبیع را از خریدار پس بگیرد.
به چنین معاملاتی، معامله با حق استرداد گویند.
💥جمع بندی کوتاه : پس تا اینجا متوجه شدیم که معامله با حق استرداد یک عقد تملیکی و معوض و لازم هست و انتقال دهنده می تواند ظرف مدت معینی عوض دریافتی را مسترد کند و مال را از طرف مقابل پس بگیرد.
و نکته دیگری که متوجه شدیم این است که تفاوتی ندارد تملیک در قالب چه عقدی صورت بگیرد.ممکن است عقد بیع باشد یا صلح یا هر عقد تملیکی دیگر.
💥به معامله با حق استرداد : “معامله شرطی” نیز می گویند.معامله شرطی در مقابل “معامله قطعی” قرار دارد.
💥 نتیجه گیری مقدماتی از مبحث بیع شرط
باتوجه به تعریفی که از “عقد خیاری” و  “بیع خیاری” و “بیع شرط” کردیم، نتیجه می گیریم که بیع شرط یکی از اقسام معامله با حق استرداد است.
چون در بیع شرط، بایع دارای شرط خیار است و وی می تواند ظرف مدت معینی ثمن را به خریدار مسترد و مبیع را پس بگیرد.به بیان دیگر بایع مالی را به خریدار تملیک می کند و ظرف مدت مقرر در شرط خیار، می تواند ثمن را مسترد و مبیع را بس بگیرد.
💥چرا نگفتیم بیع خیاری از اقسام معامله با حق استرداد است و فقط بیع شرط را مشمول این معاملات دانستیم؟
زیرا همانطور که در مقدمات تشریح کردیم ، در بیع خیاری ممکن است شرط خیار برای احد طرفین یا هر دو یا ثالثی باشد،
بنابراین اگر شرط خیار برای خریدار یا ثالث باشد، دیگر شامل تعریفی که از معامله با حق استرداد کردیم نمی شود.
✅ موضوع معامله با حق استرداد
💥مطابق ماده ٣٣ قانون ثبت : معامله با حق استرداد فقط مشمول  عقودی است که موضوع آن تملیک اموال غیرمنقول است.
💥مطابق ماده ٣۴ قانون ثبت (اصلاحی) : اموال منقول نیز شامل معاملات شرطی (معامله با حق استرداد) می شود.
بنابراین :
معامله با حق استرداد برای :
عقود تملیکی – لازم – معوض است.
✅ احکام معامله با حق استرداد
فرض کنید محمدمهدی خانه اش را به احمدرضا به مبلغ معینی فروخته و در آن شرط خیار یک ماهه برای بایع شده است.
بنابراین این معامله:
اولا: یک عقد خیاری است زیرا در آن شرط خیار شده است.
دوما : بیع شرط است زیرا شرط خیار فقط برای بایع است.
سوما : معامله با حق استرداد است زیرا بایع می تواند ظرف مدت معین خیار شرط، ثمن را به خریدار مسترد و مبیع را پس بگیرد.
💥 بیع شرطی که در مثال فوق آمده : مطابق قانون مدنی یک عقد تملیکی است. یعنی به محض انعقاد عقد بیع ، خانه بایع به خریدار تملیک می شود.بنابراین مطابق قانون مدنی بیع (اعم از اینکه بیع قطعی باشد یا شرطی ) یک عقد تملیکی است.ولی
💥مستنبط از  مواد ٣٣ و ٣۴ قانون ثبت :
بیع شرط ( و سایر معاملات با حق استرداد)
دیگر عقد تملیکی نیستند و اثر این معاملات را قانون ثبت مشخص کرده است.
در واقع در معامله با حق استرداد ، قانونگذار اثری غیر از تملیک بر معامله واقع می کند حتی اگر قصد طرفینِ بیع شرط تملیک واقعی باشد.
✅ اثر معامله با حق استرداد چیست؟
اثر این معاملات را برای درک بهتر در قالب مثال بررسی می کنیم:
در مثال فروش خانه ی محمدمهدی به احمد رضا و درج خیار شرط یک ماهه برای بایع :
فوقا گفته شد که این یک بیع شرط (معامله با حق استرداد است).
قانونگذار :
💥ثمنی که خریدار به بایع می دهد را قرض تلقی می کند.
بنابراین خریدار مقرض ( قرض دهنده است)
و بایع مقترض( قرض گیرنده است).
نتیجه اینکه خریدار طلبکار است و بایع بدهکار است برای قرضی(ثمن) که دریافت کرده است.
همچنین قانونگذار :
💥مبیعی که بایع به خریدار می دهد را وثیقه رهنی برای قرض تلقی می کند .
به بیان دیگر قانون گذار می گوید : جناب بایع ،شما آن مبلغی که از خریدار دریافت کردید، ثمن نیست و  در واقع قرض بوده است و مبیعی که به خریدار دادید مبیع نیست و  وثیقه و رهن این قرض است و در صورتی که ظرف مهلت مقرر مبلغ قرض را به خریدار بازنگردانید ، خریدار می تواند از طریق فروش وثیقه (مبیع) مطابق تشریفات ماده ٣۴ ق.ث(از طریق مزایده) مبلغ قرض و طلب خود را وصول نماید.
✅ نتیجه گیری
در معامله با حق استرداد ( مثل بیع شرط)
تملیک مال صورت نمی گیرد و قانونگذار اثری متفاوت از قصد طرفین بر عقد تحمیل می کند و ثمن را قرض و مبیع را “در حکم وثیقه رهنی” تلفی می نماید.
✅ تفاوت معامله با حق استرداد با رهن
همانطور که گفته شد، موضوع معامله با حق استرداد ( فرضا مبیع در بیع شرط) وثیقه رهنی است.یعنی رهن تلقی می شود.
ولی آیا این وثیقه رهنی با عقد رهن متفاوت است ؟
پاسخ مثبت است.
👈تفاوت های اساسی این دو نهاد را در زیر بررسی می کنیم :
💥 ١.در عقد رهن : مالکیت عین و منافع به مرتهن تعلق ندارد .
ولی در معامله با حق استرداد : مالکیت منافع به خریدار شرطی (انتقال گیرنده) تعلق دارد.
💥٢.در عقد رهن قبض شرط صحت است ولی در وثیقه ای که حاصلِ معامله با حق استرداد است ،قبض شرط صحت این معاملات نیست.
💥٣.عقد رهن نسبت به راهن لازم و نسبت به مرتهن جایز است ، ولی در معامله با حق استرداد عقد نسبت به هر دو طرف لازم است.
✅ شباهت های اساسی معامله با حق استرداد و رهن
١.در هر دو وصول طلب از طریق فروش مورد وثیقه است .
٢.هم مرتهن (در عقد رهن) و هم خریدارشرطی ( در معامله با حق استرداد فرضا بیع) = حق عینی تبعی بر مال دارند.
✅ نکته مهم :
گاها طرفین عقد بیع برای فرار از حکم قانون ثبت در خصوص معامله با حق استرداد، عقد بیع را به صورت قطعی منعقد می کنند و شرط خیاری درج نمی شود .
ولی خریدار به بایع وکالت برای صلح  یا برای اقاله یا هر عنوانی که به استرداد بیانجامد  می دهد یا اینکه طرفین عقد، بیع را به صورت قطعی ( و بدون درج خیار شرط) منعقد می کنند ولی پس از عقد صلحی برای استرداد یا هر عنوانی که به استرداد بیانجامد را انجام می دهند.
 💥در تبصره ١ماده ٣٣ ق.ث آمده :
 “در کلیه معاملات با حق استرداد ولو آنکه در ظاهر معامله با حق استرداد نباشد مشمول جمیع مقررات راجعه به معاملات با حق استرداد خواهد بود”
بدین مفهوم که اگر قصد طرفین حین انعقاد عقد، تملیک مال به صورت معوض با حق استرداد به هر نحوی باشد احکام معامله با حق استرداد بر آن بار می شود حتی اگر معامله در ظاهر چنین نباشد.
💥نکته : ملاک قصد طرفین برای “حق استرداد” ، حین انعقاد عقد است.
باتقدیم احترام- محمدمهدی عزیزپوری

مطالب مرتبط

۶ دیدگاه‌

  1. Amir گفت:

    واقعا خیلی عالی و کابردی بود ممنون از سایت شما و احسنت به نگارنده این مقاله

  2. Ahmadi گفت:

    واقعا عالی بود بعد سال ها تفاوت شون رو متوجه شدم

  3. علیرضا گفت:

    دروود بر محمد مهدی

  4. مهسا گفت:

    بسیار عالی و درود بر شما

  5. علی سهراب گفت:

    سلام بر جناب دکتر تحریری ارجمند
    درود بر شما به جهت ارائه تدریس سخاوتمندانه..
    مثل همه کارها اینم خیلی عالی بود

  6. مهرورز گفت:

    بسیار عالی و شیوا توضیح دادید. ازتون ممنونم

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

تصویر ثابت